不動産売却の基礎知識

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知っておきたい不動産売却の基礎知識

「不動産を売却したい」「家を売ろうかと考えている」「相続や資産管理の相談をしたい」

こうしたお悩み・ご要望をお持ちの方は、知立市・刈谷市・安城市を中心に不動産売却を行う株式会社まるか不動産までご相談ください。弊社では、それぞれのお客様のお話をじっくりとお伺いしたう えで、最適なご提案を差し上げます。こちらのページでは、これから不動産売却に取り組もうとお考えの方に向け、必要となる費用や不動産会社の選び方といった基礎知識を解説します。

不動産会社を選ぶポイント

不動産売却において、不動産会社選びは成功を左右する最重要ポイントです。しかし、どのような業者を選べばいいかで悩まれる方も多いでしょう。以下からは、不動産売却における不動産会社選びのポイントをご紹介します。

地域密着の会社が持つ強み

地域密着の会社が持つ強み

不動産には、データだけでは分からない地域にまつわる情報があります。しかし、それは一度現地に足を運んだだけでは見抜けません。不動産会社がこの地域情報を掴んでいるかどうかは、非常に大きな判断ポイントです。それを踏まえると、ひとつの地域に密着して長年不動産業を営んでいる会社は信頼が置けます。査定額や対応などにも、違いが現れるでしょう。

また、地域密着の不動産会社は地元コミュニティとのつながりもあります。お得意様がいるということは、それだけ密な販路を持っているということ。こうした差が、不動産売却の成功は大きく影響します。

売却を成功に導くための“ヒアリング”と“売却戦略”

売却を成功に導くための“ヒアリング”と“売却戦略”

不動産を売却する人にはそれぞれ異なる事情があります。そのため、各シチュエーションに合わせた販売戦略を立てなくてはなりません。そこで重要になるのが、売主様からヒアリングです。親身になってお客様の想いや要望を聞いてくれる会社は信用が置けます。提案内容も、不動産の資産価値や売主様のライフプランまでを盛り込んだものになるでしょう。不動産会社選びの際は、こうした“良心的”な担当者が在籍するところを探してください。

一口に不動産会社と言っても、売却や賃貸、管理など業務内容は多岐に渡ります。そして、それぞれに得意とする業務があるものです。そのため、不動産売却を依頼するのであれば、豊富な売却実績やノウハウを持つ売却専門の業者を選ぶようにしましょう。なお、担当者ごとに実務経験は異なるものです。会社単位ではなく、担当者単位での実績も確認してみましょう。

Pick Up! 不動産売却に失敗するパターン

残念ではありますが、不動産売却のなかには失敗と呼ばれる事例も決して少なくありません。満足のいく不動産売却を行うためにも、以下のような点に注意しましょう。

不動産売却の時期を逃す

不動産売却の時期を逃す

不動産の購入シーズンは一般的に春(1〜3月)と秋(9〜11月)と言われています。必ずしもこの時期でなくてはならないとは言いませんが、不動産需要が高まるこのタイミングは、やはり購入希望者様が見つかりやすいのも事実です。この点を意識しないで売却活動をはじめると、期間が長期化するおそれもあります。

なお、仲介売却の場合は下準備にかかる期間として1〜2カ月を目安に考えます。これは、不動産査定や不動産会社の選定にある程度の時間や手間がかかるからです。シーズン後半に不動産売却を検討しはじめると、売り時を逃す可能性もあると考えましょう。

高額査定だけを理由に不動産会社を選ぶ

高額査定だけを理由に不動産会社を選ぶ

不動産売却を考えているときには、いくつかの不動産会社へ査定を依頼することがあります。この際、提出された査定書の金額だけを見て不動産会社を選んでしまうのは早計です。査定額はあくまでも“売却予想額”。必ずしもその金額で買い手が付くとは限りません。

不動産には市場相場というものがあり、その額を大きく上回るのは難しいと考えられています。買い手も地域の相場をよく勉強しています。重要なのは、他社よりも高い査定金額ではなく、その物件の“適正価格”です。そのため、不動産会社選びの際には金額だけでなく、先述した「不動産会社を選ぶポイント」を重視することをおすすめします。

不動産売却時にかかる費用

不動産売却を行う際には、収入(売却代金)だけでなくいくつかの出費(経費・税金)がかかります。以下で代表的なものをまとめました。

売買契約締結時
印紙税

不動産売買契約の締結時は、契約書へ収入印紙を貼り付けます。これを印紙税と呼びます。必要になる金額は売却代金によって変わります。

契約金額 印紙税額
1000万円超5000万円以下 1万円
5000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円

※2020年3月まで

不動産仲介手数料 仲介売却の売買契約が成立した場合は、依頼した不動産会社に対して成功報酬を支払います。これを不動産仲介手数料と言います。
登記時
抵当権抹消費用 住宅ローンを利用して購入したマイホームには、金融機関によって抵当権が設定されます。不動産売却を行うためには、この抵当権をあらかじめ抹消しておかなくてはなりません。なお、手続きには登録免許税がかかります。加えて、司法書士などに手続きの代行を依頼すると、報酬が発生します。
表示登記費用 未登記の建物を所有している場合は、登記申請を土地家屋調査士へと委任しましょう。この際、表記登記費用が必要になります。
地積更正・境界確定の登記費用 土地の地積に誤りがあったり、土地の分筆が必要になったりする場合には、地積更正・境界確定を行います。この際には、登記費用がかかります。
売却後
譲渡所得税 不動産売却で利益を得た場合は、その額に応じた譲渡所得税を納めます。
所得税・住民税・復興特別所得税 譲渡所得税が発生すると、所得税や住民税、復興特別所得税に影響があります。

不動産売却時の瑕疵担保責任

不動産売却時の瑕疵担保責任

不動産売買には、瑕疵担保責任に関する取り決めがあります。これは、売却した不動産に瑕疵(売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠いていること)が見つかった際、その責任をどう扱うか、ということです。もう少し分かりやすくかみ砕くと、「住まいとして当たり前に備わっているはずの品質・性能が欠けていたとき、その責任がどこにあるのかを決める」というイメージです。

ただし、中古物件の場合は必ずしも“瑕疵がない”ことが前提にはなりません。たとえば雨漏りがある物件であったとしても、それを買い主様が承知の上で購入していればトラブルにはならないでしょう。一方、買い主様が知らない瑕疵が見つかった場合には、その取り扱いが難しくなります。瑕疵担保責任とは、こうした“隠れた瑕疵”を対象とした保証についての取り決めです。

現行の民法における瑕疵担保責任

現法における瑕疵担保責任では、適用期間を瑕疵発見後1年間としています。この期間内であれば、買い主様が売り主様に対して損害賠償の請求、もしくは契約解除請求が行えます。ただし、これはあくまでも原則であり、協議次第で期間やルールを変更すること(任意規定)もできます。現法では売り主様が負う瑕疵担保責任が重たいと考えられており、実際には期間を引き渡し後3カ月に限定したり、すべてを免責にしたりするケースが個人間取引では多い傾向にあります。ただし、これらは「既知の瑕疵を事前に買い主様へすべて告知すること」が前提です。

民法(債権法)改正による4つの変更点

2020年4月には民法改正が行われ、前項でご紹介した瑕疵担保責任の規定が大幅に見直される見込みです。以下は、その具体的なポイントです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

改正項目 改正前 改正後 改正で影響を受ける場面例
名称 瑕疵担保責任 解約不適合責任 不動産契約書の用語変更など
買い主様が既知の瑕疵 売り主様に責任はない 売り主様の責任になるケースがある 買い主様が隣地への越境などを知った上で不動産を購入した場合など
瑕疵発見時の修補請求・代金減額請求 損害賠償・契約解除のみ可能で、原則不可 請求が可能になる 雨漏りなどが発覚した際、買い主様が売り主様に対して修理・代金減額の請求をする場合など
責任期間の延長 瑕疵発見より1年延長 瑕疵発見から5年延長 売り主様が瑕疵を知った上で売却をした場合や、瑕疵を重大な過失によって気づけなかった場合など
手付に係わる契約書の契約条項の記載 当事者の一方が履行に着手するまでは手付解除可能 相手方が履行に着手するまでは手付解除可能」 不動産売買契約書の「手付」に係わる条項記載時

Q&A よくあるご質問

ご相談について

Q1不動産売却の相談をしたいのですが、何から始めればいいでしょうか?
Aまずは1度ご連絡ください。そこでお客様からご要望・ご事情をヒアリングしたうえで、査定の日時を決めていきます。
Q2売却相談から実際に売却するまでには、どれくらいの期間がかかりますか?
A売却方法にはいくつかの種類があり、物件一つひとつで事情は異なるため一概には言えませんが、早ければ1週間、遅ければ1年程度の期間がかかる可能性があります。一方で、不動産買取であれば即日売却が可能です。
Q3できれば家を手放したくないという相談も可能ですか?
A可能です。弊社はお客様のご要望をしっかりお聞きしたうえで最善の提案をするよう努めていますので、何でもお気軽にご相談ください。

査定について

Q4不動産の査定はどのような調査をするのですか?
A不動産査定にはいくつかの種類があります。簡易査定はお客様から伺ったお話を参考に、周辺の物件の売り出し事例や法規制を調べるのが特徴、訪問査定は実際にスタッフが自宅に訪問をして細かな点までチェックしていくのが特徴の査定です。
Q5不動産の査定にはどれくらいの時間がかかりますか?
A可能です。査定の精度にもよりますが、3日程度のお時間をいただくケースが多くなります。簡易査定の場合は、当日の査定完了も可能です。
Q6不動産の査定時に用意しておくべきものはありますか?
AA. 以下の情報をまとめておいていただけると、査定がスムーズに進みます。
  • 売却予定の不動産の住所
  • 不動産のタイプ(マンション・戸建てなど)
  • 物件状況(居住中かどうか)
  • 土地・建物の大きさ
  • 築年数
  • 売却希望時期
Q7そのほかの不動産会社の査定を受けるのも可能ですか?
Aもちろん可能です。査定の精度にもよりますが、3日程度のお時間をいただくケースが多くなります。簡易査定の場合は、当日の査定完了も可能です。

費用について

Q8不動産の査定にはどれくらいの費用が発生しますか?
A不動産査定は無料で実施しています。お気軽にご相談ください。
Q9不動産販売活動を途中でやめても仲介手数料は発生しますか?
A発生しません。仲介手数料はあくまで成功報酬となります。売却が成立しなければ、請求はされません。
Q10仲介手数料はどのタイミングで支払いますか?
A仲介手数料は、買い主への不動産お引き渡しのタイミングで頂戴いたします。それより前にこちらから請求することはありません。

売却活動について

Q11売却活動はどのような内容となるのでしょうか?
Aお客様のご希望にもよりますが、基本的には以下の内容となります。
  • 不動産ポータルサイトへの情報登録
  • ポスティング
  • 新聞・雑誌への情報登録
  • 店頭案内
  • 指定流通機構(レインズ)への登録
Q12売却活動を周囲に知られたくないのですが、プライバシーは守ってくれますか?
Aもちろんお守りします。売却活動中も、お客様のプライバシーを考えた行動をとっていくので、何かご希望があればお気軽にご相談ください。

法律や用語について

Q13媒介契約はいくつの種類があるのでしょうか?
A媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。専属専任媒介契約は1社のみしか依頼できない代わりに緻密な売却活動を行ってくれ、一般媒介契約は複数社と契約できる一方で煩雑になる恐れがあるのが特徴です。
Q14瑕疵担保責任とは何ですか?
A不動産売却後に、なんらかの不備が見つかった際、売り主が責任を持って修繕費用を支払う義務のことです。基本的には売買の際、瑕疵担保免責特約がつくために、責任は免除となるケースが多くなります。